北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(相关资料图)

一

Q:

为什么您不发石景山的房子，也没有推荐过，真的是因为不适合投资吗？我昨天看了这个**老师的视频，他也说石景山的不能买，严重跑输大盘，主要就是因为首钢搬走了就没有核心了。但我就在五棵松上班啊，买在石景山是最方便的，所以想问问您的真正看法。

A：

1、这大V说的挺有意思的，一看就是刚到北京没两年，我都怀疑他去过石景山吗？至少他肯定没见过首钢当年的辉煌，也不理解老工业区的坚实底蕴。这种视频少看吧，不是说他不是北京人，而是他毕竟年轻，没经历过那个年代。我也不敢说对石景山熟悉，但从30多年前就常来，见识过盛况。同学朋友同事也净是首钢子弟，也和首钢地产谈过合作，多少有些了解。

2、简单说吧，之所以发石景山的少，主要是问的人少，不是太热门，但如果说什么严重跑输大盘就扯淡了。最简单的比较一下吧，朝阳和石景山相比，肯定是朝阳感觉更强吧？尤其是东边挨着副中心，而石景山西边挨着门头沟，连邻居都感觉不如。

可是看看现实吧，以西五环外苹果园、杨庄古城一带的老破小价格为标准，都是5万多对吧。那沿着长安街一直向东看到东五环外，朝阳的定福庄常营管庄等地，看看价格是多少？也是5万多。那说明什么？说明石景山只是表面上不张扬，但是底蕴深厚，一点儿都不比东边弱。

所以甭听蝲蝲蛄叫唤，种地只看收成不看吆喝。石景山之所以不太热门主要是面积小常住人口少，所以显的低调而已。老工业区在首钢搬走后确实没占什么便宜，但是也没吃亏啊。而且腾笼换鸟不是坏事儿，有了可开发的土地才叫潜力呢，都盖完了也就没什么想象空间了。

3、简单就是这情况吧，该买就买，没必要纠结这些。借用《神鞭》的一句话吧“辫子没了神还在”，那石景山就是“首钢搬走了，底蕴尚存”。

仅供参考。

二

Q:

前门前小区能跑赢大盘吗？优势和劣势哪个更大？

A：

1、前门前跑赢大盘，那就是赌一把了呗，试试吧，真要是政策配合的话也有可能。不过一般不建议这会儿去炒学区房，赢了得到应该得到的，输了那就输了呗。之前不是说要给女儿买房的吗？商量一下吧，都同意了再下注，免得落埋怨。

2、优势就是房龄新，小区品质也还不错，在地段儿内算宜居的。劣势就是有学区溢价，差不多也在30%左右，然后学区质量普通，过了高峰期未必还受追捧。简单说就是地段价值不算太高，如果剔除溢价部分的话，那这十多年来是输了大盘的。只不过是2013年后学区房出现，加上溢价部分才没输，但也没赢。不过对应的就是居住的性价比下降，租金收益率也随之下降。

3、谈不上优劣势哪个更大，看自己注重什么了。准备赌一把学区房就试试，图个稳妥和居住性价比就没必要。考虑好吧，赶上了风口猪都能飞起来，但退潮之后有可能就知道谁在裸泳了。按照其他国家地区和城市，以及北京其他功能性房产的先例，风口之后都是好资源才支撑大呢。

所以如果这种时期投资学区房，常规建议是买离牛校最近的，因为“就近入学”是基础原则。另外就是买总价高宜居的，总之就是好东西才什么时候都稀缺呢。

仅供参考。

三

Q:

我在航天城附近上班，家里另一位是偏自由职业对地点没啥要求。目前预算1000万左右，想考虑上班方便配套齐全点的两居或小三居自住为主。同步考虑保值，学区的话三五年内用不到，准备到时候再看。目前看了冷泉那一片的保利西山林语、北辰香麓；西北旺的春夏秋冬，还有中海的枫涟山庄；还看了下软件园里面的西山公馆和的东馨园东旭园；也看了下离航天城更近的永丰片区百旺府和永丰北边的新房。

整体是这么个感觉，冷泉那边感觉以后也就那样，没啥地域可以供进一步发展了，养老挺合适，周围配套有点偏；西北旺的春夏秋冬几个园区不算新周围也就还好，学区短期也用不着；西山公馆房子看着可以，配套也齐全，就是小区合围的布局以及体量太小；永丰百旺府的次新价格都9万多了，快赶上枫涟山庄和西山公馆了。而且感觉是赌一个未来，周边还是偏荒凉。

所以想请您帮忙把把关，看上述的感觉准确不准确，也想咨询下这几个片区和小区您怎么看，或者有更合适的选择。

A：

1、这已经考虑的挺全面了，我好像都没什么可说的似的。感觉比较准确，都是现状，那就看自己重视什么吧。

2、简单说吧，西山林语和北辰香麓就是自住为主，其他的期望值别太高。其中西山林语的价格走势还行，不算落后北京大盘，只是和五环外其他板块相比落后而已。北辰香麓旁边的尚峰尚水还行，但价格就相对高了，低价自有低价的道理。学区溢价都不算高，居住的性价比就相对高，挺适合养老的，不算投资房。

3、学区房看自己，是否用得着也得承担这溢价，高峰期只要是不错的学区都挺高的，总价更高的才能相对低些。百旺府倒没什么可赌的，就是一分钱一分货，可以算透支了未来，但肯定能实现，不算赌。

4、我真没什么可说的，看自己的喜好选择吧，都是现状。要不就看看清河西二旗西三旗一带的，学区溢价相对低，升值挺好的，选择也相对多。

仅供参考。

四

Q:

我还有5年退休，在考虑养老房。在望京有一套房，南湖中园，没电梯，比较老，目前能卖五百八九十万，手里有200万。原来打算把望京的卖了，加上积蓄，750左右，在望京换个有电梯的、稍微新点的。但旧房从去年挂出去，房价一直在降，有点不舍得卖了。

所以目前有两个选择，一个是想花200万在郊区买个新点的有电梯的，自己养老，望京的旧房留着，出租也行，以后价格合适了再卖也行。一个是再等等，望京的房自己住还比较舒适，再住个十年八年还爬的动，可是又担心这200万放在手里，过几年不值钱了。

想请教章哥，这两个选择哪个合适？还是都不合适？非常感谢！孩子在国外读书，暂时可以不考虑给孩子准备房子，还得十年左右才能决定在哪里发展。

A：

1、200万，还贷款吗？二贷资格能买300左右的吧，这价格在郊区也不好买到宜居的，除非是远郊了，单价3万左右的差不多。但这就是自住为主了，一是流动性弱点儿，二是传导的排序靠后，三是升值幅度也有可能弱一些。

2、常规建议是一步到位，要不然就算在郊区买了，弄不好过几年还是置换，又浪费一次税费成本。300万的一般也10万起，再加上装修和时间精力未必划算。

3、望京的两极分化有点儿明显，望京东和北部的强于西部，而且是房龄新品质高的占优。不过就算是老房也比其他板块强，毕竟望京整体算强势的。反正要是我就一步到位了，要不然2-300也买不到什么合适的，买了也未必住的上，有可能白折腾。

4、是否再等等就看自己的判断了，我认为北京的房子大概率比现金保值。

仅供参考。

五

Q:

我现在海淀区领秀新硅谷240平大平层，市值2000左右。现在小区有二手独栋四层400平，报价3000左右。不知道是否值得换。特别担心以后别墅升值太慢。就因为小区有不少别墅，拖累得我们大平层升值也特别慢。之前考虑过换昌平别墅，看了您很多文章后，彻底放弃了这个想法。那个太不保值了。

A：

1、房子是用来住的，如果是注重居住体验就换呗。这就没必要太纠结什么升值了，肯定落后于板块内普宅，但得到的享受也不是普宅所能给予的。

2、领秀新硅谷还不错了，在全北京的别墅类产品中算升值好的，毕竟靠着产业区，支撑比那些郊区别墅区的强多了。所以我觉得该换就换，别和清河西二旗一带的普宅比较，跟北京整体大盘相比应该就不落后什么了。

3、总之这是个相对的比较，也就是别跟领涨的比，和普通的相比就无所谓了，毕竟板块强。

仅供参考。

六

Q:

想跟您咨询下通州8哩岛小面积一居值得入手吗？刚需人群，网上看很多涉及回迁房，两房本的情况。现在比较犹豫，请您得空儿帮忙给些建议。

A：

1、8哩岛是商品房，本来是和旁边的榆景苑一个项目，烂尾之后才拆出来的这块地，我没听说有回迁房。榆景苑是90年代就立项了，1992年港资入京的背景。而8哩岛是奥运盘，俩项目差了20多年呢，按理说没什么回迁房能拖这么长时间。这我真不清楚，问当地中介吧。

2、俩房本是实际情况，到目前为止还没什么办法。2006年出台的“7090”政策，开发商为了过审就拆了房本，但2011年北京限购加码，一家两套房，这种俩房本的都受些影响。不过价格跟一个房本的也不会差太多，一般和一个本的不超过5%。现在买是这个差率，将来出手还是这差率，不吃亏，只是挂牌期长而已。如果放开限购就占点儿便宜。

3、小区自住为主吧，环境挺好，价格走势普通，否则也不会跟周边老房差不多价格了。总之就是不算投资房，房子是用来自住的，8哩岛作为改善挺好的。

仅供参考。

七

Q:

想咨询一下丰台一小五小附近的学区房，丰一丰益附近也可以考虑。目前住在六里桥莲香园，考虑买二套。

A：

1、这是要问什么呢？怎么也得有个疑问句吧。

2、丰台区只有北大地的算学区房，也就是一小五小学区的，溢价率基本等同于东西海的平均值。其他的是方庄十八中学区的也算，溢价不算高。再其他的就看自己的选择了，都不算学区房，也都没溢价。

3、其他的我没什么可说的了吧？买房还是先有个大致的预算和方案吧，要不然我实在猜不着要问什么。这是不是刚有个想法啊？再整理了一下吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！